כאשר אתם מעוניינים לקנות או למכור נכס מקרקעין, עליכם לחתום על חוזה מקרקעין, אשר תפקידו מבחינה משפטית, להסדיר את הנושא אל מול הצד השני, ולפרט את החובות של כל צד. יש לציין כי לרוב, החתימה על חוזה מקרקעין מחייבת את המעורבות של עורך דין מקרקעין. מדוע? משום שדיני המקרקעין בישראל הם מורכבים למדי מצד אחד, ומהצד השני, רוב עסקאות המקרקעין הן עסקאות יקרות – עבור רוב הציבור בישראל. מכאן שנדרשת תמיד מעורבות של גורם מומחה. לצד זאת, הנה כמה דברים שחשוב מאד לשים לב אליהם במעמד החתימה על החוזה מקרקעין, וגם לפני כן.
- בדיקת נכס בטאבו – במידה ואתם הגורם אשר מעוניין לקנות את המקרקעין, הרי שיש לבצע בדיקה על רישום הנכס בטאבו לפני שחותמים על החוזה ואף לפני שחותמים על חוזה של זיכרון דברים. בדיקת הנכס בטאבו משמעותה הבדיקה שבה מוודאים שהגורם שמוכר לכם את המקרקעין הוא אכן הגורם בעל הזכויות עליו. יש לוודא כי אין שום עיקול על הנכס ואין הערת אזהרה, וכי מבחניה משפטית הנכס תקין ומוכן למכירה. שימו לב שאת הבדיקה הזו עליכם לדרוש כבר בשלבים הראשונים. גורם שמנסה להסתיר זאת מכם, הוא גורם אשר יש להיזהר ממנו.
- חתימה על זיכרון דברים – אחד מההיבטים החשובים ביותר בחתימה על חוזה מקרקעין, הוא החתימה על זיכרון דברים. אם תפנו אל עורך דין מקרקעין הוא ייעץ לכם לחתום על חוזה כזה במידה ואתם מהצד המוכר, אבל לא לחתום אם אתם מהצד הקונה. מדוע? חוזה זיכרון דברים הוא בעצם כתב ההתחייבות הראשוני של שני הצדדים לעריכת העסקה. זהו חוזה מחייב לכל דבר ועניין! היתרון שלו הוא כמובן שהצד הקונה והמוכר משריינים לעצמם את העסקה. אולם יש כן גם פתח לבעיות רבות בהמשך. בזיכרון הדברים מוגדר שלא כל הפרטים מסוכמים אלא רק פרטים כלליים (סכום העסקה, אריך העברת הבעלות וכו'), וכן מוגדר קנס יציאה אם מי המצדדים מבטל את החוזה. זה חוזה מרוכב למדי, ויש להתייחס אליו בזהירות ובשיקול הדעת הראוי ולהתייעץ עם עורך דין.
- הסכמי תמ"א 38 – שימו לב שבתחום המקרקעין, יש תת-תחום חשוב מאד של תמ"א 38. הסכמי תמ"א 38 הפכו להיות נפוצים מאד במדינה בשנים האחרונות, ויותר ויותר יזמים וקבלנים נכנסים לתחום – אל מול הדיירים כמובן. אם אתם דיירים ששוקלים את הנושא, יש לוודא שהחוזה מגדיר במדויק את זכויותיכם, וכמובן לפנות לעורך דין שמתמחה במיוחד בתכניות הללו שייצג את האינטרסים שלכם.
לסיכום נסביר כמובן, שהמאמר שקראתם זה עתה על חוזה מקרקעין, הוא לא המאמר היחיד שעוסק בתחום. תחום המקרקעין הוא מרוכב ומסובך לאין עורך. למרות זאת, ולצד ההתייעצות עם עורך דין – כדאי גם שתקראו מיוזמתכם חומרים בנושא, כדי שבמעמד החתימה, תדעו בדיוק מה לדרוש.
