שיווק הקרקעות של המדינה במכרזי מחיר מטרה מציב יחס של 80:20 בין שיווק דירות לזכאים לבין שיווק בשוק החופשי. בכל מכרז המדינה מאפשרת למכור רק 20% מהדירות לכלל האוכלוסיה בשוק החופשי, בעוד ש-80% מהדירות משווקות לזכאים במחיר מסובסד הנמוך ממחיר השוק.
אני סבור כי ביחס זה יש עיוות וחוסר צדק כלפי אוכלוסיה שלמה וגדולה של משפרי דיור או משקיעים, שנזנחים ומקופחים על ידי המדינה ולא מקבלים הזדמנות לדירה חדשה. ראשית, היקף הדירות המוצעות לשוק החופשי בכל פרויקט לא מאפשר היצע מספיק של יחידות דיור, ואם המדינה משווקת כיום כמעט רק מכרזי מחיר מטרה, המשמעות היא מחסור חמור בדירות לפלח זה של האוכלוסיה, שלפי הערכות בשוק נאמדת בכ-12% בלבד מכלל הציבור.
עיוות שני במכרזי המדינה, טמון במודל של מחיר למשתכן או מחיר מטרה. כך, בין ההגרלה על הדירות בקרב הזכאים, ועד לקבלת הדירה בפועל, עוברות לעתים שנים ארוכות ומייגעות שבהן "הזוכים המאושרים" נאלצים להמשיך לגור בדירה השכורה למשך 5-7 שנים, האילוץ מכך, הוא תשלום שכר דירה, שרק ממשיך לעלות וזאת, במקביל למשכנתא על הדירה שבה זכו, וכך למעשה מתקזזת כל ההטבה הכספית שהם קיבלו.
בעוד המדינה מסמנת וי על עוד שיווק מוצלח, הזכאים במשך הזמן הזה קורסים תחת העול הכלכלי ונותרים מול שוקת שבורה. לדוגמא, חברת דרא החלה לאחרונה לשווק פרויקט מחיר למשתכן במלחה בירושלים. הזכאים זכו בדירה כבר בשנת 2017, ורק לאחרונה קראו להם לבחור את הדירה. הם יקבלו אותה בעוד 3 שנים לפחות.
זה מחבר אותנו לעיוות נוסף של מכרזי המדינה. בגלל החובה לשווק 80% מהפרויקט לזכאים ולמכור בשוק החופשי רק 20%, יזמי הנדל"ן משאירים לעצמם לשווק רק דירות מיוחדות, שהן מן הסתם גם יקרות יותר, כדי למקסם תקבולים מהפירורים שהותירה להם המדינה. כתוצאה מכך, המלאי הזמין של דירות לאוכלוסיית משפרי הדיור או המשקיעים מוגבל מאוד וכולל רק דירות יקרות מאוד. משפרי הדיור שמעוניינים לרכוש דירת 4 חדרים או 5 חדרים "רגילה", פשוט נתקלים במחסור חמור ואין להם מה לקנות, פשוט אין – זה לא רק שאלה של מחיר. שלא לדבר על דירות 3 חדרים שרלוונטיות לצעירים בתחילת דרכם או למשקיעים – כאלה בטח שלא ניתן למצוא.
ואם במשפרי דיור עסקינן, הם בכלל צריכים למכור את הדירה שלהם לפני שהם רוכשים חדשה, כדי להימנע ממס עצום. וזה מחבר אותנו לשוק היד שנייה. אני תוהה מדוע המדינה לא מייצרת מנגנון סבסוד בסגנון מחיר למשתכן גם בשוק היד שנייה? זה יפיח רוח חדשה בשוק היד השנייה, יאפשר לרוכשים לקבל דירה בתוך חודשים ולא שנים, ויכניס תנועה לשוק המדשדש וישחרר את הפקק.
לסיכום, אני סבור כי המדינה גם צריכה לאפשר למשקיעים לחזור לשוק. הם מחפשים לרכוש דירות להשקעה ולא מוצאים בגלל הסיבות שמניתי לעיל. צריך להפסיק להעניש את המשקיעים כי הם אלה שמשכירים דירות למי שידו אינו משגת לרכוש, והמחסור בדירות להשכרה שאנו רואים בשנים האחרונות עקב הדרת המשקיעים, הביא לעליית מחירי השכירות. מה השיגה בזאת המדינה? כלום ושום דבר. למאמר המלא
