מדובר בפרויקט התחדשות עירונית בצפון הישן של ת"א, שנמצא בשלבים הראשונים של התכנון והמו"מ עם הדיירים. עקב שיקולים תכנוניים הקשורים לחניון, ניתן לבנות ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) רק במחצית מהדירות בפרויקט, בעוד שבמחצית השנייה ניתן לבנות רק ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).
נסביר, כי ממ"ד נבנה בתוך הדירה, הוא מהווה חדר לכל דבר הן בתמחור הדירה והן בתכנון שלה. היתרונות שלו הם שבעת אזעקה לא צריך לצאת מהבית ופשוט נכנסים לממ"ד, והחסרונות שלו הם שקיומו בדירה מקטין משמעותית את הגמישות התכנונית שלה ויש שיגידו שזהו חדר פחות נעים למגורים.
ממ"ק לעומת זאת, ממוקם מחוץ לדירה ומשמש לפחות 2 דירות בקומה. היתרונות בממ"ק הם: העדר ממ"ד בדירה מאפשר גמישות מירבית בתכנון הדירה, והממ"ק הינו שטח נוסף שיכול לשרת את הדיירים בקומה בזמני שגרה (בהסכמת כל דיירי הקומה) – כמו למשל לאחסון, או לחדר משחקים לילדים וכדומה. החסרונות הם שבעת אזעקות צריך לצאת מהבית אליו ולחלוק אותו עם השכנים.
בפרויקט המדובר נתקלנו לראשונה בסוגיה איך לתמחר שתי דירות זהות בכל הפרמטרים, למעט העובדה שבאחת תוכנן ממ"ד ובשניה ממ"ק. מדובר באותה דירה בדיוק – באותה קומה, באותו גודל, עם אותו גודל מרפסת ואותן הצמדות, רק שבאחת ניתן לבנות ממ"ד ובשנייה לא. הדעות היו חלוקות. הואיל ומדובר בדירות תמורה לדיירים ביקשנו לבצע שמאות והתברר לנו שלא קיימות הנחיות מפורשות מהשמאי הממשלתי לגבי תמחור של ממ"ד וגם אין שווי מדויק בספרי השמאים. לדברי השמאי גם בדיקת עסקאות קודמות בשוק לא הניבה תוצאות, מאחר ובדרך כלל לא מצוין ברשות המיסים באילו מהדירות קיים ממ"ד ובאילו ממ"ק.
באין נתונים הוחלט על ידי השמאי שנעזרנו בו לערוך משאל בקרב כ-20 שמאים לגבי התמחור של ממ"ד לעומת ממ"ק באזור הפרויקט. מסתבר שרוב השמאים גרסו כי ממ"ד מייצר ערך גבוה יותר לדירה בהשוואה לממ"ק והפער ביניהם מסתכם בכ-2.5% משווי הדירה.
לדוגמא, בשתי דירות זהות לגמרי בת"א שמתומחרות ב-5 מיליון שקל, הפער הכספי שצפוי להיות בין דירה עם ממ"ד לדירה עם ממ"ק יעמוד על כ- 125 אלף שקל.
דוגמא נוספת מעסקאות קודמות שבוצעו באזור – דירת 5 חדרים בשטח 116 מ"ר נמכרה לאחרונה בצפון הישן של ת"א תמורת 7.24 מיליון שקל. הדירה נמכרה עם ממ"ד, אילו היתה נמכרת עם ממ"ק מחירה היה צפוי להיות נמוך בכ- 180 אלף שקל.
