האם לתכנן שטחי מסחר מתחת לדירות מגורים?
האם יש מקום לערב שטחי משרדים בשטחי מגורים?
האם זה עוזר לשיווק הדירות או פוגע?
לפני כמה שנים רוב אנשי השיווק היו עושים הכל כדי להמנע מעירוב שכזה. היום אפשר להגיד שיש לנו תובנות חדשות.
אם נבחן מה אנחנו אוהבים באותן ערים בינלאומיות כמו תל אביב, לונדון, ניו יורק ועוד, הרי שנמצא ללא ספק בין הסיבות, גם את עירוב השימושים המוצלח שמתקיים בכל אחת ואחת מהערים המוצלחות בעולם. אנחנו אוהבים את העובדה שלא צריך להניע רכב כדי לקנות מצרכי מזון, לשתות קפה טוב, לראות סרט, הצגה, לעשות שופינג ועוד.
בעיר מודיעין שהולכת וגדלה לעיר בת עשרות אלפי תושבים, הבינו לפני מספר שנים שיש בעיה מאחר והעיר נשארה "עיר שינה". בעקבות כך, החלו לתכנן ולהוציא לפועל תוכנית מע"ר שמערבת שימושים במטרה ליצור מרכז עיר שוקק שמשלב מסחר, משרדים ומגורים.
"התכנון בארץ מתבסס כיום בעיקרו על זחילה עירונית, או באנגלית – urban sprawl כלומר התפשטות בלתי רציפה במרחב והפרדת שימושי קרקע. שיטה הבאה להפריד בין שימושי הקרקע השונים כגון אזורי מגורים, מתחמי תעסוקה, מרכזי קניות ובילוי, מוסדות ציבור וכדומה", אומר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים עבור חברות בנייה. גרינברג ביצע סקירה של כמה ממיזמי הנדל"ן המקודמים בישראל שמשלבים עירוב של שימושים.
לדבריו, "מקורה של שיטת הפרדת שימושי הקרקע עוד בזמן המהפכה התעשייתית, ומטרתה העיקרית היא צמצום הפרעות ומטרדים לתושבים. אולם, מתלווה לה מחיר כבד: בזבוז של קרקע ותשתיות, פגיעה במרכזי הערים ובחיוּת העירונית, תלות ברכב הפרטי, פקקי תנועה וזיהום אוויר. כל אלו כרוכים גם בעלויות כלכליות עצומות לאזרחים ולמשק. המרחקים הגדולים בין השימושים משבשים את הנגישות של התושבים לשירותים שונים, ופוגעים בעיקר באוכלוסיות חלשות".
מגמת עירוב השימושים אינה המצאה מודרנית והיא כאמור "חזרה לעבר", בו נוצרו מרחבים אורבניים נוחים שמשכו אוכלוסיות מן הכפרים לערים במשך השנים. מסקירה שערכה אדריכלית ליאת איזקוב, מומחית לתכנון עירוני, ואשר חלקים ממנה פורסמו בYNET בתאריך13.12.16:
"אחת השיטות הפופולריות ליישם תכנון בעירוב שימושים היא שיטת "הרחוב הראשי" (Main Street) . שיטה זו מבוססת על תכנון רחוב ראשי-מרכזי, שבו מתרכזת עיקר הפעילות המסחרית-עסקית ומאגדת סביבה שכונות מגורים. השיטה נפוצה בערים גדולות ברחבי העולם כמו ניו-יורק ולונדון. "בישראל טרם השכילו ליישם את צורת התכנון הזו בצורה מלאה "
איזקוב סבורה שאת הדוגמא המובהקת ניתן לראות בברצלונה. "העיר הקטלאנית מפעילה תוכנית לאומית, שמגבילה את כמות מרכזי המסחר הגדולים ברחבי המדינה, בעוד חנויות ועסקים קטנים לא צריכים לעבור הליכי בירוקרטיה כדי לקבל רישיון לעסק – די בהגשת בקשה לעירייה", היא אומרת, "למעשה, נוצר מצב בו הרגולציה מתמרצת את העסקים הקטנים, תוך יישום תפיסת עירוב השימושים".
"העיר תל אביב היא ללא ספק הדוגמה המוצלחת ביותר לעירוב שימושים. ברחוב אבן גבירול למשל, על פני 310 אלף מ"ר בנוי משתרעים 25% שטחי משרדים, 15% שטחי מסחר, 16% יתרה (עסקים קטנים כגון פיצוציות, חנויות אופניים וכו') ו-44% מגורים. "
"שילוב כלל המרכיבים מעניק לאבן גבירול מרקם חיים לאורך רוב שעות היממה", מסבירה איזקוב, "מגורים לצד מסחר ומשרדים מאפשר לדיירים להשיג את רצונם ללא הצורך לצאת מאזור הדירה".
"רחוב דיזנגוף, מציג תמונה זהה לאבן גבירול: על פני 340 אלף מ"ר בנוי משתרעים 25% מסחר, 10% משרדים, 18% יתרה ו-47% למגורים. "
דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא (DARA) המתמחה בשיווק פרוייקטים בנדל"ן מציין ש- "בעבר, יזמים ואנשי שיווק נמנעו מעירוב שימושים בעיקר עקב החשש מירידת ערך דירות בקרבת מוקדי מסחר ובילוי. היום אנחנו מבינים שעירוב שימושים נכון ומבוקר בעיקר במרכזי ערים, הופך ליתרון , עונה על צרכים של קהלים שונים ויכול לייצר עליית ערך לדירות המגורים. ישנם כלים תכנוניים ואמצעים ליצור הפרדה ותיחום בין המגורים לבין השימושים הנוספים ואז מתקיימת סינרגיה שהופכת את החיים לנוחים יותר, מפחיתה שימוש ברכב ומשפרת את איכות החיים".
אוהב ציון מצביע על היתרונות המרכזיים של עירוב שימוש עבור היזם והרוכשים:
- מיצוי ערך הקרקע – בנייה של מרכז מסחרי לצד בנייני מגורים או מתחתיהם, בתכנון נכון, מאפשרת ליזם למצות באופן מקסימלי את ערך הקרקע שרכש ולהעלות ערך לדירות ולשטחי המסחר.
- ערך לדיירים – כיום, דיירים מחפשים מקומות בהם יוכלו להתנייד פחות באמצעות כלי רכב ולמצוא אפשרויות בילוי ומסחר קרובות לבית. מגמת העבודה מן הבית מתגברת ולצידה, אוכלוסייה צעירה שמוכנה לשלם פרמיה גבוהה יותר עבור מיקומים מעורבי שימושים המאפשרים לעבוד מן הבית וסביבתו ביתר קלות בשלב בחירת עורך דין תמא 38 ובכלל.
- ערך לבעלי שטחי מסחר – ממחקר שנערך על ידי המועצה העירונית של לונדון עולה כי צרכנים הולכי רגל מבזבזים כ- 58% יותר כסף בעיר מצרכנים שמתנייעים ברכב פרטי.
- משיכת מגוון קהלי יעד – ככל שעירוב השימושים נכון ומגוון יותר, כך יוכלו קהלי יעד מגוונים יותר להימשך לפרויקט. אוכלוסיות צעירות שמחפשות נוחות בעת גידול ילדים, אוכלוסיות בוגרות שמחפשות מגורים במתחם "חי" שיאפשר הנאה מן הזמן הפנוי שנמצא ברשותן.
- בידול הפרויקט – עירוב שימושים נכון מאפשר מיתוג ובידול לפרויקט ממתחריו .
לסיכום אנחנו בהחלט בעד ערוב שימושים נכון במרכזי ערים ובשכונות מגורים. בשנים הקרובות אנו מצפים לראות יותר ויותר פרויקטים הכוללים עירוב שימושים ומספקים ליזם ולדייר ערך מוסף.
בתמונה, דוגמה לבניין ברחוב רזיאל ביפו המשלב דירות מגורי יוקרה מעל קומה מסחרית.
