עסקת רכישת דירה מקבלן היא עסקה שונה באופיה מעסקת רכישת דירה מיד שניה. בעסקת יד שניה אתם רואים בעיניים את הדירה אותה אתם קונים ואילו עסקת רכישת דירה מקבלן היא בדרך כלל עסקה "על הנייר".
לרכישת דירה מקבלן יש כמובן יתרונות רבים, היתרון הגדול ביותר הוא שאתם מקבלים דירה חדשה לגמרי שלא התגוררו בה מעולם וכמובן שאין כיף גדול יותר מאשר להיכנס לדירה שבנייתה הושלמה זה עתה. בדירה חדשה גם תוכלו לרוב לבצע התאמות או שידרוגים מושלמים בשלבי תכנון הנכס, דבר אשר מהווה יתרון על פני שיפוץ בנכס שכבר קיים. ברכישת דירה "על הנייר" מקבלן גם מגולמת הנחה מסויימת, מה שיאפשר לכם להנות בסופו של התהליך מנכס אשר שווי השוק שלו גבוה יותר. מצד שני, כאשר אתם רוכשים נכס יד שניה, לרוב האכלוס הוא די מיידי ואילו ברכישת נכס בבניה, האיכלוס בדרך כלל הוא בטווח של שנתיים. בתקופה זו אתם נדרשים למצוא חלופת מגורים ולעתים גם לשלם תשלומים כפולים בגין דמי שכירות או משכנתא על הדירה הקיימת, ובנוסף גם משכנתא בגין הדירה החדשה, למרות שעדיין אינכם מתגוררים בה. במקרים אלו ישנם פתרונות מימון שונים ובמאמר זה נדון בעיקרם.
נחלק את פתרונות המימון ל 2 אוכלוסיות – רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור:
רוכשי דירה ראשונה – אם זאת דירתכם הראשונה, סביר להניח שהנכם גרים אצל ההורים או בשכירות. אם הנכם גרים אצל ההורים, מצבכם מבחינה פיננסית פשוט יותר. לעומת זאת, אם הנכם גרים בשכירות, יתכן ותדרשו לשלם תשלומים כפולים בגין שכירות ומשכנתא על הדירה החדשה. במסלול תשלום סטנדרטי תדרשו לשלם לקבלן מידי מספר חודשים סכום כספי מסויים עד האכלוס. אם ההון העצמי איתו אתם מגיעים לעסקה אינו נמצא בקרן פיננסית כלשהי אשר מייצרת תשואה גבוהה, התחילו קודם בתשלום ההון העצמי ורק לאחר מכן לקחו את המשכנתא. שימו לב כי כאשר אתם לוקחים משכנתא, הנכם נדרשים לשלם את ההחזר החודשי רק על הכסף שמשכתם בפועל ואינם נדרשים לשלם מראש את כל סכום ההחזר החודשי של המשכנתא הכוללת. לדוגמא אם חתמתם על משכנתא של 800 אלף ש"ח עם החזר חודשי של 4,000 ש"ח לחודש אך העברתם לקבלן בשלב ראשון רק 100 אלף ש"ח, תדרשו לשלם בהתחלה רק כ 500 ש"ח מידי חודש, ההחזר החודשי ילך ויעלה עד שתשחררו את מלוא סכום המשכנתא. הפיתרון הפופלרי במקרים בהם רוכשי הדירה מתקשים לשלם משכנתא ושכירות הוא לקיחת המשכנתא במסלול גרייס. מסלול גרייס הוא מסלול המאפשר לשלם תשלום מופחת בגין הריבית על המשכנתא בלבד, כאשר התשלום המלא מתחיל עם האכלוס של הנכס. חשוב לציין כי במסלול זה תשלמו לבנק בסופו של דבר מעט יותר כסף אולם הוא נותן לכם פיתרון אידיאלי לתקופת הביניים.
משפרי דיור – בנוסף לקושי התזרימי שעלול להיגרם בתקופת הביניים עד האכלוס, למשפרי דיור ישנו קושי נוסף והוא ההון עצמי. בדרך כלל רוב ההון העצמי של משפרי הדיור נמצא בנכס עצמו. לשם מימון רכישת הדירה החדשה הם נזקקים למעשה למכור את הדירה שלהם, אך מצד שני ישנו קושי למכור את הנכס עם מועד פינוי לעוד שנתיים, עד שיקבלו מפתח לדירה החדשה. פיתרון מקובל במקרה זה הוא לקיחת הלוואת גישור בשעבוד הנכס הקיים. רוכשים בעלי נכס קיים יכולים לקבל הלוואת גישור (עד 50% מערך הנכס) על חשבון הנכס הקיים שלהם, ובעזרתו לממן את התשלומים הראשונים לרכישת הדירה החדשה. בהלוואת גישור מסוג זה ישנו החזר חודשי נמוך של תשלום ריבית בלבד ואת הקרן עצמה מחזירים לבנק מיד עם מכירת הנכס הקיים.
במקרים מסויימים (גם במקרה של רוכשי דירה ראשונה וגם במקרה של משפרי דיור), ניתן גם למצוא פיתרונות מימון אצל הקבלנים עצמם. חלק מהקבלנים מציעים פריסת תשלומים גמישה, לעתים אף מאפשרים לשלם את רוב הסכום עם קבלת המפתח, אומנם במקרים אלו הדבר יהיה כרוך בהצמדה למדד תשומות הבניה ואולי אף בריבית שגובה הקבלן, אך לפעמים זה יהיה הפיתרון היחידי להוציא את העסקה לפועל וגם עשוי להיות זול יותר מאשר הריבית של המשכנתא. פיתרון נוסף הוא "הלוואת קבלן" בשיתוף עם בנק למשכנתאות, במקרה זה הבנק למשכנתאות יעביר לקבלן חלק מהכסף בעבור הדירה שלכם, בניכוי ריבית שהבנק גובה על הכסף (הריבית על חשבון הקבלן) ואילו אתם תצטרכו בזמן אכלוס הנכס להמיר את ההלוואה הזו במשכנתא רגילה.
לפני שאתם מבצעים עסקת רכישת דירה מקבלן, הכנסו ל-מחשבון משכנתא וחשבו את גובה ההחזר החודשי המתאים לכם בהתאם לסכום המשכנתא הנדרש ויתייעצו עם יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך עד סיום העסקה.
