יזמים, תצפו לכך שבחלק לא מבוטל מהפרויקטים במחיר למשתכן, כשליש עד מחצית מהזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, מוותרים על זכותם לרכוש דירה בפרוייקט בו זכו.
לא מדובר כאן רק בפרויקטים בפריפריה, אלא גם במיקומים אטרקטיביים במרכז הארץ.
משהו לא עובד כאן כמו שצריך.
בירושלים לדוגמה- ברמת שלמה, כ50% מהזוכים שזומנו לבחור דירה בסבב הראשון חתמו על ויתור.
בגליל ים– הרצליה, כ 30% מהזוכים בסבב הראשון ויתרו על זכותם (דה מרקר 10.12.17).
במבשרת ציון– מספר דומה.
בבאר שבע, בפרויקט ספציפי– מספר הביטולים הגיע לכשני שלישים.
הסיבות לביטולים הן מגוונות:
- תכנון ושטחי דירות גדולים שאינם תואמים את מטרת התוכנית. רוכשים שציפו לרכוש דירה קטנה גילו בשלב בחירת הדירה כי נותרו למכירה דירות גדולות בלבד שחורגות מהתקציב ומהיכולת הכספית שלהם.
- זמן ההמתנה מתאריך הזכיה ועד לבחירת הדירה הוא בדרך כלל חודשים ארוכים ולעיתים אף יותר משנה. חלק מהרוכשים התייאשו מלהמתין לשלב בחירת הדירה והקדימו ורכשו דירה אחרת בשוק החופשי, או בחרו להשקיע כספם באפיק אחר כמו נדלן בחו"ל.
- חוסר יכולת לגייס את ההון העצמי הדרוש. בייחוד בדירות שמחירן מעל 1.8 מיליון ₪, שם נדרש הון עצמי של 25% מעלות הדירה.
- אכזבה מהפן התכנוני של הפרויקט. דירות עם כיוון אויר אחד, חלונות קטנים מדי ועוד.
המשמעות:
זמן השיווק מתארך מאוד,
עלויות השיווק גבוהות יותר ליזם שנדרש לבצע כנסי מכירות חוזרים,
נזק כספי ללקוחות שממתינים, סופגים עלויות הצמדה למדד תשומות הבניה, ומפספסים אפשרויות אחרות.
כיצד יכול משרד השיכון להקל על הרוכשים ועל היזמים ולהקטין את שיעור הביטולים?
- להגדיל את שיעור היחידות למכירה חופשית בכל מתחם. זה יאפשר למכור יחידות גדולות למשפרי דיור ויחידות קטנות לזוכים בהגרלה. הגדלת מספר היחידות למכירה חופשית גם תביא לשיפור בתכנון ובמפרט של הבניין.
- להקפיד על תכנון דירות קטנות לזכאים 75-100 מ"ר. במידת הצורך לתקן תב"ע בנוהל מזורז, או לאפשר הגדלת מספר יחידות דיור במתחם.
- ליצור נוהל רישוי מקוצר בפרויקטים במחיר למשתכן ולקצר את זמן ההמתנה בין הזכייה בהגרלה לבין תחילת השיווק שבדרך כלל מותנה בקבלת היתר בניה.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל
דרא שיווק פרויקטים
