בשנים האחרונות התעניינו ורכשו דירות בתל אביב סלבריטאים מכל קצווי הקשת הבינלאומית – מדונה, האחיות קרדישיאן, אוליגרכים מסוגים שונים הם רק חלק מפול הסלבריטאים ש"עולים" לתל אביב.
כאשר מתבוננים בעסקאות יקרות באמת, ניתן להתבונן בשני סוגים מרכזיים:
1. עסקאות עד 20 מיליון ₪, שנחשבות יקרות ביחס לישראל, אך בקנה מידה עולמי, אינן יקרות כלל וכלל. למשל החודש נמכרה דירת פנטהאוז בפרוייקט רזיאל 2 המשווק ע״י חברת דרא בצפון יפו ב- 15 מיליון ₪. הפנטהאוז משקיף לים ומשקף עלייה בתחום דירות היוקרה ביפו, תוך זליגה של מחירי היוקרה בתל אביב לאיזורים נוספים.
2. עסקאות מעל 20 מיליון ₪, שנחשבות יקרות ביחס לכל קנה מידה. העיסקה הגבוהה ביותר הידועה לנו היא פנטהאוז בשטח של כאלף מ"ר בפרוייקט אשר נמכר בשנת 2014 בכ- 120 מיליון ₪.
ב- 2013 נמכרה דירה במגדלי אקירוב בכ-81.5 מליון ₪ . דירות מיוחדות במחירים דומים ניתן למצוא במגדל White City בנווה צדק של צמח המרמן, יורוקום ומש' ברונר, מידטאון תל אביב של קנדה ישראל, מגדל מאייר ברוטשילד 1 ועוד.
עליות המחירים בתל אביב משפיעות על תחום הנדל"ן בישראל כולה ומעלות שתי שאלות מרכזיות:
א. האם המחירים בתל אביב (נכון לתחילת 2015) אינם סבירים ביחס למה שקורה בעולם?
ב. האם הבועה תתפוצץ או שלתל אביב ייחוד אמיתי המצדיק מחירים אלו?
חלק מעיתוני הכלכלה הזרים, חושבים שהמחירים בתל אביב אינם הגיוניים. לפני כחצי שנה (ב 2014) הקדיש הפייננשל טיימס, עיתון הכלכלה הבינלאומי, כתבה מיוחדת לתופעת הנדל"ן של תל-אביב וציין שהיא בולטת בשוק הנדל"ן העולמי: מן הכתבה עולה שתל אביב היא האזור המאוכלס בצפיפות הגבוהה ביותר בישראל, עם ממוצע של 7,522 תושבים לקמ"ר, בהשוואה ל-5,750 תושבים לקמ"ר בירושלים. תחום דירות היוקרה בעיר עלה ב-75.4% ב-5 השנים האחרונות (לפי מחקר של סוכנות הנכסים הבריטית נייט פראנק) ובכך עקף את לונדון, דובאי, פריז וניו-יורק, כתב העיתון. הוא הוסיף ש"קרן המטבע הבינלאומית מעריכה שהמחירים גבוהים באופן לא מציאותי, וכי הבועה חייבת לפקוע".
אנחנו חושבים קצת אחרת.
ישנן סיבות חיצוניות לכך שהמחירים בתל אביב מאמירים. סיבות אלו קשורות בעיקר במיתוגה של העיר ובאופן בו כותבים ומדברים עליה מחוץ לישראל:
• ייחודיות ארכיטקטונית מדוברת שיוצרת ייחודיות מקומית – אונסקו הכריז על תל אביב כ"עיר הלבנה", מתחם באוהאוס ייחודי. אין ספק שמתחם העיר הלבנה בתל אביב הוא אזור ייחודי ומרכזי שיוצר ערך מוסף לנדל"ן ואדריכלות .
• אווירה – תל אביב השכילה למתג את עצמה כעיר שמקדמת בברכה את קהילת הגייז מה שמקנה לה תדמית ליברלית בעולם ומושך קהלים עשירים יחסית (ההכנסה הפנויה של זוגות חד מיניים בעולם גבוהה יותר). בנוסף, הפסטיבלים והאווירה המשוחררת יחד עם נוף אורבני של ים ומטרופולין תוסס, מושכים כמעט כל אחד.
• חדשנות, היי-טק סיטי – האזור נמצא בהתפתחות והתחדשות, הרבה מטות של חברות טכנולוגיה וחברות טכנולוגיה מיקמו את עצמם ב"מתחם רוטשילד" ויצרו סביבה עסקית, תרבותית וחברתית חיה ותוססת
• מיתוג – תל אביב הוכרזה בשנה שעברה כ"עיר עולם", בדומה ללונדון, ניו יורק, פריז, אמסטרדם ועוד. העיר "ללא הפסקה" חיה ותוססת חברתית ותרבותית עם מגוון קהלים, במשך כל שעות היום והלילה. הנושא עומד בראש מעייניה של עירית תל אביב יפו בפעילות.
תל אביב מוזכרת באופן תדיר בעיתונות העולמית ו"חיה" כמותג, לכאורה בלי קשר למדינת ישראל כולה. להערכתנו, תל אביב עדיין לא מיצתה את עצמה ונכונה לה התפתחות – הרכבת הקלה בפתח, תהליך ההתחדשות העירונית רק בתחילתו והיי-טק סיטי הינו רעיון שעוד לא מוצה.
אם משווים את ת״א לניו-יורק או ללונדון אז עדיין יש למחירים לאן לעלות.
ההימור שלנו הוא שמחירי הנדל״ן בת״א עדיין לא הגיעו לשיאם וצפויים להמשיך ולעלות במידה כזו או אחרת בשנים הקרובות, גם אם לא באופן רציף.
יוני 2016,
קרוב לשנה וחצי לאחר פרסום הכתבה בדקנו את עצמנו, נכון לעכשיו אנו רואים שהמגמה עדיין בעינה. מתחילת 2015 מחירי הדירות בתל אביב יפו ממשיכים לטפס למעלה ורשמו עלייה מוערכת של 14.5%(על פי מדל"ן), להערכתנו הם ימשיכו לטפס.
לעליית המחירים בתל אביב יש השפעה ישירה על על שכנותיה הצמודות: רמת גן, גבעתיים, בת ים, אשר נהנות מהמגמה החיובית בתל אביב והמחירים בהן מאמירים.
לדוגמא, בשכונת החרוזים ברמת גן הגיעו מחירי המכירה ל 27-30 אלף שח למ"ר, עלייה של מעל 20% ביחס לתחילת 2015.
