דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא על הקשר בין עליית מחירי הדירות, שינויי מטבע והשקעות בחו"ל

מחירי הדירות הגבוהים בישראל והרגולציה הכבדה על משקיעי הנדל"ן שולחים יותר ויותר משקיעים ישראלים לשים את הכסף שלהם בנדל"ן בחו"ל. היתרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל הם בראש ובראשונה שבחו"ל זול בהרבה לרכוש נכס, היצע הנכסים שניתן לרכוש שם גבוה ומגוון, נדרש הון עצמי נמוך יחסית לישראל והתשואה הממוצעת שם גבוהה מזו של ישראל ועומדת על 5-15%. עבור מאות אלפי שקלים בודדים ואפילו פחות, ניתן לרכוש בארה"ב או באירופה דירות להשקעה שיכולות להניב תשואה יפה, או נכסי מקרקעין אחרים כמו משרדים, או מחסנים, או אפילו שטחים לתעשייה.

לצד היתרונות, סיכון אחד מרכזי בהשקעה בחו"ל שהמשקיעים הישראלים לא בהכרח לוקחים בחשבון – שערי המטבע. השקעה בחו"ל מתבצעת במטבע זר והמשקיע הישראלי חשוף לשינויי מט"ח חדים ותכופים שיכולים "לנגוס" לו בהשקעה עד מחיקה מלאה של כל הרווח ואף חלק מההון העצמי.

בחודשים האחרונים השקל הישראלי נסחר בזירות המט"ח ברמות שיא של עשרות שנים מול הדולר והאירו. המטבע האמריקאי צנח ביותר מ-15% (לעומת ינואר 2019) ונגע ברמות שפל של 25 שנה – כ-3.08 שקלים. המטבע האירופי צנח גם כן בסביבות 15% בתקופה זו לכ-3.5 שקלים – רמות שפל של 21 שנה. משקיע ישראלי שרכש נכס מקרקעין בחו"ל והמיר לשם כך שקלים לדולר או אירו – ספג ירידה חדה בהשקעתו רק עקב שינויי המטבע שאין לו שום השפעה עליהם והם לא קשורים לשווי הנכס עצמו.

לדוגמא ניקח משקיע ישראלי שרכש דירה באירופה בתחילת 2019 תמורת 50,000 יורו ושילם בשקלים כ-208,000 שקל. נניח שהתמזל מזלו ושווי הנכס עלה בשנתיים האלה ב-20% – תשואה נאה לכל הדעות. אם הוא ירצה למכור היום את הנכס שכבר שווה 60,000 יורו, הוא יקבל עליו כ-210,000 שקל בלבד בשער היורו של היום – וכל הרווח למעשה נמחק.

אנחנו מוכרים דירות חדשות בישראל ולכן איננו מתיימרים להיות אובייקטיבים. בהשקפתי האידאולוגית אני מאמין שצריך לשמור את הכסף בישראל ולהשקיע בשוק הישראלי – זה עוזר לכלכלה הישראלית, תומך בעסקים הישראלים, יכול לסייע בצמצום שיעורי האבטלה בארץ, ובאופן כללי תורם למדינה שלנו. אחרי שזה נאמר, אני מבין שאף משקיע לא פועל רק מטעמים אידאולוגים, אבל גם מבין שלא כולם ערים לסיכון שיש בשינויי מטבע.

מלבד נושא שערי המטבע יש כמובן שלל סיכונים נוספים בהשקעה בחו"ל, עשרות מונים יותר מהשקעה בישראל. המרחק הגאוגרפי שמקשה על השליטה, תלות גבוהה יחסית באנשי קשר מקומיים, מערכת חוקים שונה, רגולציה שונה, מערכת מיסוי שונה וסיכונים פוליטיים שלא ניתן לצפות – רב הנסתר על הגלוי. אני לא פוסל השקעה בחו"ל אבל כן חושב שזה לא מתאים לכל משקיע.

לסיכום, חשוב להבין כי בהשקעה בחו"ל יש הרבה סיכונים ואחד המרכזיים שבהם היא החשיפה לשינויים בשוק המט"ח כפי שאנחנו חווים בימים אלו. שוק המט"ח ספוקלטיבי מאוד ונתון לתנודות חזקות אשר מסוגלות למחוק לחלוטין רווח על השקעה בנכס בחו"ל או לחילופין להכפיל אותו – כשמודעים לכך זה מכניס לשיקולי ההשקעה מוטיב של הימור על משתנה שאינו בשליטה. לכן אני ממליץ להיזהר.

למאמר המלא שפורסם בוואלה נדל"ן