כ- 80% מהדירות החדשות המשווקות היום על ידי יזמים וקבלנים במסגרת השוק החופשי (לא כולל דירות לזכאי מחיר למשתכן) הן דירות מיוחדות – דירות גן, מיני פנטהאוזים, דופלקסים, פנטהאוזים, דירות בקומות גבוהות וכדומה. כך עולה מבדיקה שביצעה חברת דרא שיווק נדל"ן המשווקת היום מאות דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן מעורבים עם מכירה חופשית, ופרויקטים של התחדשות עירונית.
לפי דרור אוהב ציון מנכ"ל החברה "לפני כשלוש שנים התחילה המדינה להוציא את המכרזים של מחיר למשתכן המשלבים גם דירות לשוק החופשי, כאשר ברוב המכריע של המקרים מדובר על חלוקה של 80% זכאים ו-20% שוק חופשי. הקבלנים מקצים את הדירות הקטנות והרגילות לזכאי מחיר למשתכן ולשוק החופשי נותרות הדירות המיוחדות או דירות גדולות בקומות הגבוהות. בפרויקטי התחדשות עירונית תופעה דומה, הדיירים המקוריים מקבלים את הדירות הרגילות ואילו הקבלנים מוציאים לשיווק בעיקר דירות מיוחדות כמו דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים, זה יצר תופעה של מלאי גדול של דירות מיוחדות המתומחרות במחירים גבוהים לצד מלאי נמוך של דירות רגילות לשוק החופשי".
לדבריו, "ההיצע המינורי של דירות רגילות לשוק החופשי היא אחת מהבעיות שיצרה מחיר למשתכן, והיא מועצמת על ידי ההתחדשות העירונית. המציאות הנדל"נית הזו יצרה מצב שבו למשפרי דיור אין כמעט היצע של דירות רגילות חדשות ולא תמיד יש באפשרותם לשדרג לדירות מיוחדות שהן יקרות יותר, כך שסיכוייו של מי שרוצה לשדרג לדירה רגילה חדשה נמוך. לתופעה יש השפעה גם על מדד מחירי הדירות שאינו מבחין בין דירה רגילה לדירה מיוחדת וכאשר בשוק החופשי נמכרות בעיקר דירות מיוחדות המחיר הממוצע של הדירות עולה כלפי מעלה. המעורבות של הממשלה בשוק הדירות באמצעות תכנית מחיר למשתכן יצרה עיוותים שרק עכשיו השוק מתחיל להבין ולעכל אותם, והתיקון של אותם עיוותים יכול לקחת מספר שנים שבהם מחירי הדירות הרגילות ימשיך לעלות".
"אני מקווה" מוסיף דרור "שהממשלה הבאה שתבחר תבחן את המשמעות של התוכניות הממשלתיות לטווח הארוך ותיתן לשוק להתאים את היצע הדירות הנבנות לביקושים הקיימים".
