בשנים האחרונות הנושא של יחידה נפרדת בבתים פרטיים הולך ונעשה מנוף שיווקי במכירת בתים פרטיים בישובים. מדובר ביחידת דיור בעלת כניסה נפרדת, לרוב בשטח של עד 25-40 מ"ר, הכוללת מטבחון, שירותים ומקלחת. המגמה מתרחשת בעיקר בבניה צמודת קרקע או בבניה קלה באיזורים כפריים ונותנת ערך גבוה ללקוח וליזם כאחד ומהווה מנוף למכירה ומאפיין ייחודי מבדל לפרויקט.
נילי, הנו ישוב קהילתי חילוני, הנמצא חמש דקות ממודיעין. היישוב הוקם בשנות השמונים על ידי אמנה ועד לפני כשנתיים התגוררו בו כ- 260 משפחות. בשנתיים האחרונות, תודות לפרויקט מגורים של חברת צ.פ ששווק על ידי דרא, הוכפל מספר המשפחות ביישוב. פרויקט הבנייה בנילי היה שונה מפרויקטים אחרים מכיוון שביישוב הייתה כבר התחלת בנייה מסיבית אך הבתים לא נמכרו. לכן, אחת ממשימות השיווק הייתה בניית יתרון לפרויקט על מנת ליצור תנופה שיווקית מהירה. אחד מן הרעיונות השיווקיים שיצרו יתרון משמעותי בנילי היה תכנון אופציה ליחידת דיור בעלת כניסה נפרדת בכל היחידות.
יובל מאירי, סמנכ"ל המכירות של החברה, מציין שתכנון האופציה ליחידות דיור נעשתה במספר פרוייקטים חדשים המשווקים על ידי דרא והוכיחה עצמה כפקטור משמעותי עבור לקוחות בבחירת הבית. תכנון אופציה שכזו נעשה בפרוייקט בהר גילה, בפרוייקט גבעת האוניברסיטה באריאל ועוד.
הסיבות לפריחת המגמה מגוונות:
- עליית מחירי הנדל"ן – על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתא ברכישת בית פרטי, מחפשים הרוכשים מקורות הכנסה נוספים. יחידה נפרדת מאפשרת יכולת החזר גבוהה יותר ומקלה על המשפחה לרכוש את הבית.
- הזדקנות האוכלוסייה – חלק גדול מן הרוכשים שהם משפרי דיור, מטופלים בהורים מבוגרים יחסית המתגוררים בערים אחרות. לחלקם, יחידת דיור נפרדת מהווה יתרון משמעותי הן ברמה הכלכלית והן ברמה האישית.
- "עזיבת קן" מאוחרת – כיום, עם עליית מחירי השכירות, חלק גדול מן הילדים אינם עוזבים את הבית עד לסוף שנות העשרים שלהם. יחידת דיור נפרדת מאפשרת פרטיות לצד קרבה.
- התפתחות תרבות פנאי ותחביבים – בארצות הברית ניתן לראות במקומות רבים Man Cave- יחידות דיור נפרדות בהם מפתחים גברים (ולפעמים גם נשים…) תחביבים הדורשים מקום רב דוגמת בניית רכבים או משחק ביליארד. בישראל זו מגמה שולית בינתיים.
לכאורה, נראה פתרון הוספת יחידות הדיור פתרון קל ופשוט, WIN WIN לכל הצדדים. עם זאת, יש גם מספר קשיים:
- מחסור בחניות – עלולה להווצר בעיית חניה עם אכלוס היחידה הנפרדת.
- התנגדות של ועד הישוב או המועצה ברבים מן היישובים בהם ניתן להוסיף יחידות מגורים ישנה ועדת קליטה הבוחרת את התושבים.
- התנגדות של וועד הישוב או של המועצה למצב בו היחידות יושכרו לזרים וישפיעו על צביון הישוב, לכן מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד נדלן במקרים מסוג זה.
למרות הקשיים, עם תכנון נכון והגדרות מקדימות לשימוש כחוק ביחידה הנפרדת, בהחלט יש כאן מנוף שיווקי שעונה על צורך אמיתי בשוק.
