מדברים הרבה על שוק דירות היוקרה בישראל, כמה עסקאות לרכישת דירות מגורים בשווי 5,000,000 ₪ ויותר נעשו בשנת 2016? התשובה הולכת להפתיע אתכם…
מדברים הרבה על שוק היוקרה בישראל בכלל ובתל אביב בפרט, בדקנו קצת את המספרים שהפתיעו גם אותנו וניתחנו משמעויות שיוצרות כמה תובנות מעניינות. ראשית נסביר שהגדרנו דירות יוקרה, דירות מגורים ששוויין 5,000,000 ₪ ומעלה.
המספרים על פי נתוני רשות המיסים כדלקמן:
- ברבעון ראשון של 2016 בוצעו 209 עסקאות (מתוכן 116 בתל אביב יפו)
- ברבעון שני של 2016 בוצעו 235 עסקאות (מתוכן 118 בתל אביב יפו)
- ברבעון שלישי 2016 בוצעו 148 עסקאות (מתוכן 80 בתל אביב יפו)
- רבעון רביעי 2016 בוצעו 194 עסקאות (מתוכן 57 בתל אביב יפו)
- לשם השוואה ברבעון רביעי 2015 נעשו 215 עסקאות (108 בתל אביב יפו)
- סה"כ בשנת 2016 נעשו 786 עסקאות בדירות מגורים ששווין 5,000,000 ₪ או יותר.
- 371 עסקאות מתוכן (47%) נעשו בתל אביב,
- 86 עסקאות (11%) בלבד נעשו בירושלים.
הנתונים מתייחסים לכלל העסקאות בשוק הווה אומר יד שניה ודירות חדשות, לרבות בתים פרטיים.
אז מה אפשר ללמוד מהנתונים האלה?
- 786 עסקאות בלבד בכל רחבי מדינת ישראל בכל שנת 2016.
- 371 עסקאות בלבד בתל אביב, בירת היוקרה בישראל.
- שוק דירות\בתי היוקרה "האמיתיות" בישראל הוא יחסית שוק מצומצם.
- רף 5,000,000 השקלים בדירות מגורים הוא רף קשה למדי לשיווק מאסיבי במדינת ישראל.
- מספר העסקאות המצומצם חושף את השוק ללחצים במקרה ומלאי הדירות יגדל בכמה אלפי יחידות למכירה.
- תל אביב מספקת כמעט 50% מהעסקאות בשוק המצומצם הזה. ירושלים כ 11% והיתר מתפזר בערים אחרות, ישובים, מושבים וכו', אשר מן הסתם רובם באזור המרכז.
הנתונים הללו חשובים מאוד ליזמים שמתכננים ליזום פרויקטים של דירות יוקרה מעל רף ה-5,000,000 ₪.
אחד הפרמטרים שעשוי להשפיע על השוק הזה הוא מספר הפרוייקטים של התחדשות עירונית שמיועדים לצאת לשוק בשנים הקרובות בתל אביב וסביבתה קרי: בצפון ובמרכז תל אביב (רובע 4 ורובע 3), בהרצליה, רמת השרון, גבעתיים ועוד ערים שהמחיר למ"ר בהם גבוה.
מחירי המכירה המדוברים בצפון תל אביב למשל עומדים על כ 50,000 ₪ למ"ר ואף למעלה מכך. זה אומר שכל דירה בת 100 מ"ר מגיעה לרף המחיר של 5,000,000 ₪.
מדובר במאות פרויקטים בתהליכי תכנון ורישוי שונים ובהם אלפי יחידות ששווין 5,000,000 ₪ ומעלה. (זה לפני שלקחנו בחשבון את כל המושבים והישובים הממוצבים גבוה באזור המרכז, בהם רוב היחידות צמודות קרקע שוות מעל 5,000,000 ₪.)
אם יזכו רוב הפרויקטים לעבור את דרך הייסורים לאישורי בניה ולצאת לשיווק בשלוש השנים הקרובות, הרי שמדובר במלאי משמעותי שעשוי להשפיע מאוד על השוק הקטן הזה שהביקושים בו מוגבלים.
נכון, זה נשמע כמעט דמיוני שאלפי יחידות יקבלו היתרים במרכז וצפון תל אביב בטווח זמן קצר כל כך אבל אם כן….? ירידת מחירים בדירות יקרה…? לא נשמע דמיוני בנסיבות האלה.
