שוק הדיור בירושלים וסביבתה מורכב ומעניין….
מה המגמות בשוק? מצב היצע הדירות? מחירים? ביקושים?
שנת 2015 הייתה שנה אינטנסיבית בשוק הבנייה בירושלים, במהלכה החלו בבניית 3230 יחידות דיור(נמרוד בוסו, The Marker,אפריל 2016), יותר מכל עיר אחרת במדינת ישראל. כמו בכל שנה, גם השנה ערכנו סקירה שיווקית של שוק הדיור בירושלים, הסקירה כוללת רמת המחירים של דירות יד ראשונה, ניתוח מגמות שאנו מזהים בשוק ואלו אלטרנטיבות קיימות לזוגות צעירים. ירושלים של זהב נדל"ני.
"שוק הדירות בירושלים הוא שוק מאוד מורכב" אומר דרור אוהב ציון מנכ"ל דרא, "כשרוצים לנתח מגמות וביקושים צריך להתייחס למגזרים השונים בירושלים, לייחודיות של כל מגזר ולצרכים שלו מבחינת תמהיל דירות ותכנון. ירושלים היא עיר של שכונות, כל שכונה מתנהגת שונה, וההגירה הפנימית בין השכונות היא מוגבלת. המרקם החברתי תרבותי, דתי הוא מגוון מאוד ויזמים ואנשי שיווק צריכים לקחת זאת בחשבון."
באופן גס ניתן לחלק את שוק הדיור בירושלים ל 4 קטגוריות ראשיות:
- דירות בסיסיות לזוגות צעירים
- דירות יוקרה למעמד המבוסס יותר בירושלים
- דירות יוקרה בלב ירושלים המיועדות בעיקר לתושבי חוץ.
- דירות לציבור החרדי
דירות בסיסיות לזוגות צעירים- שוק זה מיועד בעיקרו לזוגות צעירים- חילוניים, מסורתיים ודתיים לאומיים. עיקר הבנייה מתרכזת בפסגת זאב והר חומה, שם ניתן למצוא דירות במחיר הנע סביב 15 אלף ₪ למ"ר ודירת 4 חדרים תעלה בסביבות 1.5-1.6 מיליון ₪. שוק זה הולך ומצטמצם עקב פיחות בכמות הקרקעות המיועדות לבנייה רוויה בשכונות אלו.
זוגות צעירים, אשר ידם קצרה לרכוש במחירים הללו , ירכשו בישובים בעוטף ירושלים כמו צור הדסה בה מתבצעת בנייה מסיבית בשכונת סנסן והמחירים נעים סביב 13 אלף ₪ למ"ר, אפרת לציבור הדתי לאומי שם המחירים של פרויקטים חדשים נעים סביב 12-13 אלף ₪ למ"ר ומעלה אדומים שם ניתן למצוא דירות חדשות במחיר של כ- 14-15 אלף ₪ למ"ר
דירות יוקרה למעמד המבוסס יותר בירושלים- בשוק זה מתבצעת בנייה ענפה הפונה לקהל של רוכשים אשר מסוגלים לרכוש דירה במחיר הגבוה מ-2 מיליון ₪ (20-30 אלף שח למ"ר).דירות מסוג זה ניתן למצוא בפרויקטים בעין כרם, קרית יובל, עיר גנים, רמת שרת, ארנונה, ניות ועוד. בקרית יובל, עין כרם, המחירים נעים סביב 20 אלף ₪ למ"ר ודירת 4 חדרים תנוע סביב 2-2.2 מיליון ₪.בשכונת ארנונה,, רמת שרת וגבעת משואה המחירים נעים סביב 25 אלף ₪ למ"ר ומחיר דירת 4 חדרים יהיה בסביבות 2.5 מיליון ₪.
ברמת בית הכרם ובשכונת ניות המחירים נעים סביב 30 אלף ₪ למ"ר ודירת ארבעה חדרים תעלה סביב 3-3.5 מיליון ₪. בפרוייקט מוזיאון רזידנס של האחים ישראל, הממוקם בשכונת ניות למרגלות מוזיאון ישראל , ניתן לרכוש דירת 4 חדרים במחירים הנעים סביב 3.5 מיליון ₪.
דירות יוקרה בלב ירושלים המיועדות בעיקר לתושבי חוץ– שוק הHigh Hand של ירושלים ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה מאוד ולמשוך בעיקר תושבי חוץ אשר מעוניינים לרכוש דירה בעיר הקודש. הרוכשים הם בעיקר אמריקאים וצרפתים, דתיים\חרדים אשר רוכשים דירות בשכונות המובחרות ביותר במרכז ירושלים כמו טלביה , רחביה, קטמון, מושבה גרמנית, שערי חסד ועוד שכונות מובחרות במרכז העיר ולעיתים משתמשים בשירותי עיצוב דירות יוקרה. המחירים מתחילים ב-40 אלף ₪ למ"ר ומגיעים עד 70 אלף ₪ למ"ר.השוק מתאפיין ביציבות ובביקושים טובים.
דירות לציבור החרדי- שוק הדירות לציבור החרדי מאופיין בביקושים טובים מאוד וברמת מחירים גבוהה בקו עלייה, ואולם, מסתמנת מצוקה וחוסר בדירות זולות לבעלי תקציב הנמוך מ 2מליון ₪. מלבד מספר פרוייקטים של "מחיר למשתכן" בשכונה החרדית רמת שלמה, אין הצע מספק של דירות זולות והביקושים מופנים לישובים בעוטף ירושלים עם אוריינטציה חרדית כמו ביתר עילית ורמת בית שמש.
בשכונות כמו בית וגן, גבעת מרדכי, הר נוף, גבעת שאול וקריית משה המחירים נעים סביב 22-25 אלף ₪ למ"ר, כאשר דירת 4 חדרים תנוע בין 2.2 – 2.5 מיליון ₪.
בשוק דירות היוקרה לחרדים אשר עיקרו בשכונת רוממה, המחירים למ"ר נעים סביב-25-26 אלף ₪ כאשר מחיר דירת ארבעה חדרים נע סביב 2.5 מיליון ש"ח.
מסקנה ברורה העולה מהניתוח הנ"ל:
לזוגות צעירים מכל המגזרים יש כיום בעיה למצוא דירה בירושלים בתקציב הנמוך ממיליון וחצי ש"ח.
היצע הדירות בתקציב הנמוך ממיליון וחצי ש"ח הוא נמוך מאוד בעוד שהיצע הדירות בתקציבים של 2 מיליון ומעלה הוא סביר.
המשמעות היא: גידול בביקושים בעוטף ירושלים.
לסיכום: לירושלים, אין כיום מה להציע לזוגות צעירים עם תקציבים סביב מיליון עד מיליון ורבע ש"ח, בין אם מדובר בחילוניים\מסורתיים ובין אם בחרדים\דתיים לאומיים. כל הזוגות הצעירים בכל המגזרים מחפשים פתרונות בישובים העוטפים את ירושלים. צור הדסה, אפרת, מודיעין, מעלה אדומים, אדם, ביתר עילית ועוד.
אזורי הגישה לישובים אלו בשלבי פיתוח, הקהילה הולכת ומתרחבת, בונים בתי ספר ומחזקים את התשתיות, הזוגות הצעירים מושכים אחריהם גם את ההורים והמחירים בעוטף ירושלים ימשיכו להערכתנו לעלות בתקופה הקרובה.
יש בהחלט מקום לפרויקטים מסוג "למחיר למשתכן" בירושלים, עד אז, הישובים בעוטף ירושלים ימשיכו לפרוח וליהנות מביקושים מוגברים של זוגות צעירים.